Σε ποιες περιοχές «παγώνουν» οι άδειες

Μετά την Αθήνα, όπου η απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών θα παραταθεί έως και το 2026, στο καθεστώς περιορισμού εντάσσονται ακόμη πέντε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση:

• Θεσσαλονίκη

• Σαντορίνη

• Χανιά

• Πάρος

• Χαλκιδική

Οι συγκεκριμένοι προορισμοί έχουν δει εκρηκτική άνοδο καταχωρήσεων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, γεγονός που έχει οδηγήσει σε έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών για μόνιμους κατοίκους και σε άνοδο ενοικίων έως και 20% τα τελευταία δύο χρόνια.

Στεγαστική πίεση και τουριστική ζήτηση

Η κατάσταση στη Θεσσαλονίκη προσομοιάζει πλέον με εκείνη της Αθήνας, καθώς οι παραδοσιακές μισθώσεις έχουν σχεδόν εξαφανιστεί. Αντίστοιχες πιέσεις καταγράφονται και στα Χανιά, με τις τοπικές αρχές να ζητούν μέτρα ώστε να προστατευθεί ο χαρακτήρας της πόλης. Στις Κυκλάδες (Σαντορίνη, Πάρος) και στη Χαλκιδική, η ζήτηση για τουριστικές μισθώσεις έχει διαμορφώσει ένα περιβάλλον όπου οι κάτοικοι δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να βρουν οικονομικά προσιτή στέγη.

Μόνο τον Ιούλιο του 2025 καταγράφηκαν 245.944 ενεργές καταχωρήσεις Airbnb, που αντιστοιχούν σε πάνω από 1 εκατ. κλίνες. Η Αττική εξακολουθεί να κατέχει την πρώτη θέση με το ένα τρίτο της συνολικής δυναμικότητας, ενώ ακολουθούν το Νότιο Αιγαίο και η Κεντρική Μακεδονία.

Το νέο φορολογικό και λειτουργικό πλαίσιο

Από την 1η Οκτωβρίου τίθενται σε εφαρμογή οι νέοι κανόνες που αφορούν τον τρόπο λειτουργίας και φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η ΑΑΔΕ έδωσε στη δημοσιότητα έναν επικαιροποιημένο οδηγό με ερωτήσεις και απαντήσεις για να διευκολύνει ιδιοκτήτες και διαχειριστές.

Κύρια σημεία:

• Διάρκεια μίσθωσης
  Από 1/1/2024, βραχυχρόνια θεωρείται κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες, αρκεί το ακίνητο να διατίθεται επιπλωμένο και χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Από τις 60 ημέρες και πάνω, η μίσθωση καταγράφεται ως μακροχρόνια.

• Διαχωρισμός με τουριστικά καταλύματα
  Αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες (π.χ. καθαριότητα, γεύματα), το ακίνητο λογίζεται ως τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας.

• Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)
  Τα ακίνητα εντός 1ου, 2ου και 3ου διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων μπορούν να λάβουν νέο ΑΜΑ μόνο εφόσον ήταν ήδη καταχωρημένα έως 31/12/2024.
  Για κάθε μεταβολή ιδιοκτησίας ή διαχείρισης απαιτείται νέα εγγραφή στο Μητρώο.

• Αναμίσθωση
  Αν μια αρχική μίσθωση παραταθεί και ξεπεράσει τις 59 ημέρες, το σύστημα θεωρεί ότι δημιουργείται δεύτερη βραχυχρόνια μίσθωση.

• Φορολογική αντιμετώπιση

  • Έως 2 ακίνητα: εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ.

  • Από 3 ακίνητα και άνω: υποχρέωση υπαγωγής σε ΦΠΑ 13%.

  • Νομικά πρόσωπα: υπάγονται σε ΦΠΑ ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων.

• Δικαιώματα διαχείρισης
  Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής. Μπορεί μόνο ως υπεκμισθωτής.

• Αλλοδαποί ιδιοκτήτες
  Όσοι διαθέτουν ακίνητα στην Ελλάδα υποχρεούνται να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ, τόσο για τις συμβολαιογραφικές πράξεις όσο και για την υποβολή φορολογικών δηλώσεων.

• Ακυρώσεις
  Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική ή νέα δήλωση, ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η διαδικασία.

Τι σημαίνει στην πράξη

Η κυβέρνηση επιδιώκει να περιορίσει την ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ώστε να μετριαστούν οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας. Ταυτόχρονα, με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ δίνεται σαφές πλαίσιο για τις φορολογικές υποχρεώσεις και τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούν οι ιδιοκτήτες.

Το στοίχημα είναι διπλό: αφενός η διατήρηση ενός σημαντικού πόρου τουριστικών εσόδων και αφετέρου η προστασία του δικαιώματος στη στέγη για τους μόνιμους κατοίκους.